Decreto legge n. 223 del 4 luglio (Decreto Bersani)
Il decreto legge all’articolo 36, commi 5 e 6, dispone che l’appaltatore, sostituendosi di fatto al subappaltatore, versi direttamente l’Iva. L’imposta quindi dovrà essere versata da chi prende l’appalto direttamente.
L’articolo 36 ai commi 8 e 10 dispone inoltre che vengano esentate dall’Iva tutte le operazioni inerenti le cessioni di fabbricati, indipendentemente da chi le effettua, con eccezione di quelli costruiti da meno di cinque anni e venduti dal costruttore o dal ristrutturatore.L’Iva, essendo stata assolta in origine, non sarà più recuperabile attraverso altre cessioni, le quali saranno sottoposte solamente all’imposta di registro. In pratica per le cessioni di abitazioni:

Rimangono assoggettate ad Iva esclusivamente le cessioni di fabbricati o singole unità immobiliari a destinazione abitativa se realizzate nel rispetto di queste 2 condizioni:

· l’impresa cedente è l’impresa costruttrice, o quella che vi ha eseguito (anche tramite affidamento in appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica);

· la cessione è effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero.

Nell’ipotesi in cui siano verificati entrambi i suddetti requisiti, il trasferimento dell’abitazione sconta l’Iva con aliquota propria del bene oggetto di cessione, ossia:

ü 4% nel caso di abitazioni non di lusso cedute ad acquirenti con i requisiti « prima casa» (Nota II Bis, all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986);

ü 10% nel caso di abitazioni non di lusso o ristrutturate;

ü 20% nel caso di abitazioni di lusso

e l’Imposta di registro e le Imposte Ipotecaria e Catastale applicate in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (504 euro complessivi).

In tutti gli altri casi, compresa la cessione oltre il quadriennio dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o recupero, il trasferimento è esente da Iva ed assoggettato ad Imposta di Registro con aliquota del 7% ed Imposte Ipotecaria e Catastale rispettivamente pari al 2% e all`1% (3% complessivo), sempre fatta salva l’ipotesi della cessione di abitazione non di lusso ad acquirente con i requisiti «prima casa», alla quale si applicano l’Imposta di Registro con aliquota del 3% e le Imposte Ipotecaria e Catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (336 euro complessivi).

Si ricorda che l’esenzione da Iva comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto ed il recupero del fabbricato.

Con la Finanziaria 2006 era possibile dichiarare in rogito il valore di mercato continuando a corrispondere le imposte in base al valore catastale. Il decreto legge Bersani all’articolo 36, commi 21, 22, 23 dispone invece che le parti hanno ’obbligo di dichiarare il vero, altrimenti sarà applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza di imposta evasa. Oggetto in questo caso di attenzioni particolari anche la categoria degli agenti immobiliari. Diventa infatti obbligatorio indicare il pagamento effettuato verso il mediatore, altrimenti scatta la sanzione da 500 a 10.000 euro. Per l’imposta di registro gli accertamenti avverranno secondo quanto previsto dalle norme del D.P.R. 600/73. L’articolo 36 dello stesso stabilisce inoltre che per quanto concerne la cessione di un immobile la prova dell’evasione è desumibile dai normali valori di mercato. E ancora sugli agenti immobiliari l’articolo 36, comma 12, stabilisce che è obbligatorio pagare le prestazioni professionali con assegno non trasferibile, moneta elettronica o carta di credito, e insieme è necessario istituire un conto corrente bancario apposta per lo studio professionale. L’articolo 11, commi 2 e 3, prevede inoltre l’esclusione degli agenti immobiliari dalle commissioni d’esame per l’accesso al Ruolo e la soppressione delle commissioni per il relativo contenzioso.
Il decreto si occupa anche di effettuare dei tagli alle agevolazioni tra le quali spicca quella della cancellazione della aliquota dell’1% dell’imposta di registro sui trasferimenti dei terreni compresi nei piani urbanistici particolareggiati, purchè si costruisca entro cinque anni dall’acquisto (articolo 37, comma 15). Per quello che riguarda l’Ici, viene stabilito che dal 2007 i contribuenti potranno pagarla nel modello Unico o nel 730. Per chi sceglierà di pagarla ancora attraverso bollettino abituale la scadenza dei versamenti è anticipata al 16 giugno e al 16 dicembre. Anche gli enti ecclesiastici sono colpiti dal provvedimento e pagheranno anch’essi la tassa. E sulle donazioni l’articolo 38, commi 38 e 39, prevede che per evitare le elusioni legate all’esenzione dalla tassazione delle plusvalenze, il periodo di cinque anni decorre dalla data in cui ha effettuato l’acquisto il donante.

La manovra bis prevede che nei rogiti notarili sia obbligatorio che le parti rendano apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La dichiarazione dovrà contenere l’indicazione analitica circa le modalità di pagamento del corrispettivo e se i contraenti si sono avvalsi di un mediatore immobiliare. Se sì, bisognerà indicare l’ammontare della spesa per la mediazione, le modalità di pagamento del mediatore e l’indicazione del numero di partita Iva o del codice fiscale dell’agente stesso. Pena prevista in caso di omessa o mendace indicazione di questi dati una sanzione amministrativa compresa tra i 500 e i 10.000 euro. La volontà del decreto è di impedire l’occultamento di una parte del corrispettivo in quanto il notaio deve denunciare qualora il prezzo pattuito sia diverso da quello effettivamente reale.

Nel dettaglio l’addio all’Iva per le locazioni di fabbricati comporta:

l’art. 35, comma 8, del D.L. 223/2006, dispone l’esenzione da IVA, con contestuale applicazione dell’imposta di registro al 2% per tutte le locazioni di fabbricati abitativi, comprese le pertinenze, a prescindere dalle caratteristiche del locatore.

Fermo restando l’obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni dalla data di stipulazione) per i contratti stipulati a partire dal 4 luglio 2006, per i contratti di locazione in corso, che passano dal regime Iva al registro (abitazioni locate dalle imprese che le hanno costruite per la vendita), il provvedimento dispone la registrazione di un’apposita dichiarazione, le cui modalità e termini di presentazione e versamento verranno stabiliti con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate da emanare entro il 15 settembre 2006.

Per quanto riguarda l’Iva già detratta nel passato (abitazioni locate dalle imprese che le hanno costruite per la vendita con applicazione dell’Iva al 10% sino al 3 luglio 2006), il provvedimento sembra stabilire che, anche in questo caso, non opera la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19bis2 del DPR 633/1972, solo in relazione ai fabbricati abitativi posseduti dalle imprese che li hanno costruiti, per i quali alla data del 4 luglio 2006, sia già trascorso il termine dei 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.

Le imprese immobiliari, le società di leasing e le società appartenenti ad un gruppo proprietarie di immobili concessi in locazione subiscono un pesante danno, in quanto non possono detrarre l’imposta corrisposta sugli acquisti. Infatti l’imposta pagata sugli acquisti è recuperabile solo se il bene acquistato è preordinato ad effettuare operazioni imponibili. Se il bene viceversa genera operazioni esenti, l’Iva pagata non è detraibile e quindi diviene un costo. Le imprese di gestione immobiliare, che effettuano esclusivamente la locazione e la vendita di fabbricati non costruiti direttamente, non potranno detrarre neppure l’Iva assolta su tutte le spese generali in quanto svolgono esclusivamente operazioni esenti. Più oneroso diventa anche il trasferimento di fabbricati. La cessione di fabbricati diventa col decreto soggetta ad Iva solo se effettuata dalle imprese costruttrici entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione. Negli altri casi si applica l’imposta di registro che è fissata nella misura del 7%, oltre alle imposte ipotecarie e catastali del 3% complessivo. Non si applicano le imposte proporzionali in presenza di riscatto dell’immobile utilizzato in base a un contratto di leasing. Le imprese dunque che acquistano fabbricati strumentali per destinazione, se la compravendita è effettuata con un’impresa che non lo ha costruito, devono sostenere un maggior costo del 10% che non è recuperabile, se non sotto forma di ammortamento.