Locazione
commerciale
Durata
La durata minima della
locazione è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni
alberghiere la durata minima è di anni 9 + 9 anni di primo rinnovo
obbligatorio.
Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il
locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di
diniego del rinnovo.
Se non è pattuita la
durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima
stabilita per legge.
E' ammesso che le parti
prevedano comunque una durata superiore a quella legale, comunque però non
superiore a 30 anni.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora
l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura,
carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere indicato
chiaramente nel contratto.
Il canone è pattuito
liberamente dalle parti.
Il canone può essere
rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale ( 6 + 6 anni,
oppure 9 + 9) solo se è stata inviata regolare disdetta (rispettivamente 12, o
18 mesi prima della scadenza).
Aggiornamento ISTAT: il
canone è aggiornabile annualmente, nella misura massima del 75% dell'indice
ISTAT, solo s'è previsto espressamente nel contratto.
La disdetta deve essere
inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione
alberghiera).
La disdetta va inviata
mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
In caso di di mancato, o
tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle
medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione
alberghiera).
Quando si tratti di
negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere
riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo. Pena la nullità.
Alla prima scadenza
contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può negare il
rinnovo del contratto soltanto per i seguenti motivi:
Qualora il locatore
intenda
a) Qualora il locatore
intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti
entro il secondo grado in linea retta;
b) Qualora il locatore
intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o
dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività
indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti
pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al
conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) Qualora il locatore
intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua
integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un
intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai
sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti il
possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima
della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione
e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare
l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita
conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426
e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano
incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il
possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle
condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di
immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se
ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi
previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato
dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con
modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto
di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai
sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta
licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del
provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella
precedente lettera c).
Il locatore può altresì
negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o
farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta
la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art.
5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno
1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n.
628.
Ai fini di cui ai commi
precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà
di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile
locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata,
almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Nella comunicazione deve
essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente
indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non
adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato alle
medesime condizioni.
E' in facoltà delle
parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi
momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera
raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere
esecuzione.
Indipendentemente dalle
previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può
recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi
da comunicarsi con lettera raccomandata.
Il contratto si rinnova
tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad
attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo
se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera
raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza
contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare
la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui
all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
In caso di cessazione
del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale,
commerciale, artigianali, e alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per
inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure
previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto,
per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27 legge 392/78, ad
una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le
attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto
ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra
previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della
stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che
siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo
esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del
provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta
corresponsione dell'indennità di cui al primo comma.
L'indennità deve essere
corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo
alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita
dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la
entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo
indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque
risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito
del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
Il conduttore può
sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso
del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone
comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento.
Il locatore può opporsi,
per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione.
Nel caso di cessione, il
locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora
il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
L'indennità di locazione
sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della
cessazione effettiva della locazione.
In caso di morte del
conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per
precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura
della successione, hanno diritto a continuarne l'attività.
In caso di separazione
legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del
matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non
conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata
assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero
prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del
matrimonio.
Se l'immobile è adibito
all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è
titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in
concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri
professionisti, artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso
del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti,
artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione
nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo
precedente.
Nel caso in cui il
locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne
comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale
giudiziario.
Nella comunicazione
devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in
denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere
conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve
esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla
ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di
ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di
prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa
condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato
entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo
a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del
proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita
o del contratto preliminare.
Nel caso in cui
l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma
deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere
esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi
rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro
trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato
agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si
considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente
articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice
civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi
di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo
grado.
Qualora il proprietario
non provveda a notificare al conduttore la volontà di vendere l'immobile, o il
corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di
trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione
può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile
dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato
il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro
il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al
riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione
dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi
prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo,
l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il
termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della
sentenza che definisce il giudizio.
Se il conduttore
adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può
chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha
avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto
si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo
dell'immobile.
Qualora la destinazione
ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il
regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
Il fallimento del
locatore, salvo patto contrario, non scioglie il contratto di locazione, ne
subentra il curatore fallimentare.
In caso di fallimento del conduttore, il
curatore fallimentare può in qualunque momento recedere dal contratto,
corrispondendo al locatore un giusto compenso. Nel caso che il curatore e il
locatore non siano d'accordo, sarà il giudice delegato a stabilire l'importo.
Il credito per il compenso è privilegiato a norma dell'art. 2764 del c.c.